Die Besichtigung der Eigentumswohnung weckt beim jungen Paar Begeisterung. Die Aussicht ist wunderschön, die Ausstattung perfekt, der Kaufpreis liegt im Budget und vermittelt ein gutes Gefühl: Hier könnte die künftige Familie leben und wachsen – finanziell abgesichert durch die Investition in Stockwerkeigentum. Doch ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung wirft viele Fragen auf. Lauern hier versteckte Kosten?
Wo Bauland knapp ist, bietet Stockwerkeigentum häufig eine Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben. Freistehende Einfamilienhäuser sind dagegen eher in ländlichen Regionen zu finden. Anstatt allein für das gesamte Gebäude verantwortlich zu sein, tragen die Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer die gemeinschaftlichen Kosten sowie den Unterhalt gemeinsam. Dazu gehören insbesondere das Dach, die Fassade, tragende Gebäudeteile, das Fundament, gemeinschaftlich genutzte Treppenhäuser und Korridore sowie gemeinschaftliche Anlagen wie die Heizung, Leitungen und die Liftanlage.
Die Kosten werden grundsätzlich nach den im Reglement festgelegten Anteilen auf die Eigentümer verteilt, sofern keine abweichende Regelung gilt. Diese Form des Miteigentums umfasst das Sonderrecht, bestimmte Räume ausschliesslich selbst zu nutzen und auszubauen, solange die Rechte der anderen Miteigentümer davon nicht berührt werden. «Diese werden von der Eigentümerversammlung gewahrt», sagt Pascal Schweizer, «und das gestaltet Stockwerkeigentum mitunter ganz schön komplex.» Das kann auch teuer werden, denn «Die finanzielle Struktur einer solchen Eigentumswohnung ist sehr individuell», sagt Pascal Schweizer (siehe Interview). Darum müssen vor dem Kauf alle Kosten ermittelt und bewertet werden. Die Beratung der DC Bank bringt dabei ihre Erfahrung aus hunderten von Käufen von Stockwerkeigentum mit ein. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten möglichen Zusatzkosten.
Gemeinschaftsreglement und Statuten
Das Reglement hält die finanziellen Verpflichtungen der Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer untereinander fest. Typischerweise werden die Kosten für Unterhalt, Verwaltung und Betrieb anhand der im Grundbuch festgehaltenen Wertquoten aufgeteilt. Einzelne Ausgaben können aber davon abweichen. Ausserdem wird im Reglement festgehalten, ob und wie die Eigentümerinnen und Eigentümer den Erneuerungsfonds bilden und wie hoch die jährlichen Zahlungen sind. Zusätzliche Beträge müssen eingezahlt werden, wenn die Rücklagen nicht ausreichen. Die Höhe der Belastung ergibt sich somit erst aus dem Budget, der Jahresrechnung und den Versammlungsbeschlüssen.
Kaufnebenkosten
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Notariats- und Grundbuchgebühren an, je nach Kanton auch eine Handänderungssteuer. Weitere Gebühren entstehen durch die Errichtung oder Erhöhung eines Schuldbriefs, also die eingetragene Banksicherheit. Die Kostenverteilung ergibt sich aus kantonalen Regeln und dem Kaufvertrag.
Sanierungen
Meist äufnen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer für die gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile einen gemeinsamen Erneuerungsfonds. Er sollte planbare Sanierungen decken. Tiefe Beiträge bedeuten jedoch nicht automatisch tiefe Wohnkosten. Finanzierungslücken drohen, denn Sanierungsbedarf entsteht oft unerwartet. Und die Kosten von morgen entsprechen inflationsbedingt nicht unbedingt den Einzahlungen von heute.
Unterhalt der Wohnung
Für den Unterhalt innerhalb der Wohnung braucht es eigene Rücklagen. Küchengeräte wie Backofen oder Kochfeld, Bodenbeläge, Sanitäranlagen und weitere Einrichtungen müssen mit der Zeit repariert oder ersetzt werden. Das kostet schnell mehrere tausend Franken. Je nach Reglement gehören auch die Fenster und Balkone dazu.
Ärger mit den Nachbarn
Kann ein Mitglied keine Zahlungen mehr in den Erneuerungsfonds leisten, belastet das die gesamte Gemeinschaft. Teure Streitigkeiten kann es auch in der weiteren Nachbarschaft geben, wenn es beispielsweise um Bauvorhaben, Grenzabstände oder Weg- und Zufahrtsrechte geht.
Steuern und Abzüge
Bis voraussichtlich Ende 2028 gilt für selbstgenutztes Wohneigentum noch der Eigenmietwert. Weil keine Mietzinszahlungen anfallen, besteuert der Staat diesen fiktiven Betrag als Einkommen. Als Ausgleich lassen sich beispielsweise Unterhaltskosten, werterhaltende Arbeiten oder energetische Massnahmen davon abziehen. Das verringert die steuerliche Belastung. Das ändert sich bald: Das Volk hat der Abschaffung des Eigenmietwerts im Herbst 2025 zugestimmt. Im Gegenzug entfallen auch wichtige Steuerabzüge etwa für den Unterhalt oder die Schuldzinsen. Energetische Abzüge können weiterhin von den Kantonen gewährt werden. Von der Reform profitieren Eigentümerinnen und Eigentümer neuwertiger Bauten sowie Personen mit geringer oder keiner Hypothekarbelastung oder mit ausreichender Liquidität. Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer können bis zum Systemwechsel die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds von den Steuern abziehen und sollten jetzt allenfalls den Betrag erhöhen. Im Rahmen der Beratung der DC Bank erfahren Sie, wie Sie sich optimal auf den Systemwechsel vorbereiten.
Fehlende Unterlagen
Fehlende Unterlagen können teure Informationslücken schaffen. Vor dem Kauf sind insbesondere folgende Unterlagen wichtig: Angaben zur Höhe des Erneuerungsfonds, Dokumente zum Gebäudezustand und zu geplanten Sanierungen, das Reglement, die Statuten sowie die Protokolle und Beschlüsse der Eigentümerversammlungen. Ausserdem sollte der Grundbuchauszug mit der Wertquote sowie der Entwurf des Kaufvertrags vorliegen.
Zukunft bedenken
Entsteht beim Verkauf ein steuerbarer Gewinn, schuldet die Verkäuferin oder der Verkäufer dem Staat die Grundstückgewinnsteuer. Zu bedenken ist auch, dass die Wohnung später vielleicht weiterverkauft oder vermietet wird. Dafür sollte ihr Zustand erhalten oder verbessert werden. Ebenso sollte die Tragbarkeit im Rentenalter frühzeitig geklärt werden.
Wertquote
Die Wertquote bezeichnet den Anteil einer Wohnung am Wert der gesamten Liegenschaft oder des Baurechts. Sie wird meist in Tausendsteln angegeben, z. B. 120/1000. Das entspricht 12 Prozent. Ausgangspunkt ist meist die Wohnfläche, ergänzt um gewichtete Zuschläge für Nebenräume, Balkone und Gartenflächen. Auch weitere Faktoren können einfliessen, zum Beispiel die Geschosslage, Lärm oder Aussicht. Die Wertquote dient in der Regel als Grundlage für die Berechnung weiterer Kosten.
3 Fragen an ...
an Pascal Schweizer, Privatkundenberater Premium
«Stockwerkeigentum braucht einen scharfen Blick fürs Detail»
Eigentumswohnungen ab Stange gibt es nicht. Viele Faktoren müssen bei der Bewertung eines Angebots einbezogen werden.
Interview: Bruno Habegger
Pascal Schweizer, für wen ist Stockwerkeigentum überhaupt geeignet?
Es ist eine hervorragende Alternative zum Mieten, wenn Menschen sich gemeinsam um die wesentlichen Teile eines Gebäudes kümmern wollen, anstatt diese Last alleine zu stemmen. Wichtige Entscheide werden gemeinsam getroffen – es ist somit eine besondere Form des Miteigentums und Zusammenlebens.
Kann man Stockwerkeigentum einfach so ohne Beratung erwerben?Davon rate ich ab. Jedes Projekt ist hier so individuell wie die Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft und der Inhalt der Reglemente und Beschlüsse. Der finanzielle Teufel steckt also im Detail der Dokumente. Ausserdem muss man seine eigene Vorsorgeplanung einbeziehen, um die mit dem Eigentum verbundenen Lasten bis ins Rentenalter stemmen zu können. Wer vor dem Kauf falsch kalkuliert, gerät schnell in einen Engpass – das gefährdet die Tragbarkeit.
Was ist der häufigste Fehler, den Menschen beim Erwerb von Stockwerkeigentum machen?
Das Unterschätzen der Unterhaltskosten. Die Freude über einen tiefen Kaufpreis kann mit einem Blick hinter die Fassade des Angebots vergehen. Meine Aufgabe im Beratungsgespräch ist es, die Augen dafür zu öffnen, den Kauf mit der gegenwärtigen finanziellen Lage abzustimmen, die Lebenspläne und Vorsorgeplanung miteinzubeziehen. Erst wenn alle Fakten auf dem Tisch liegen, darf man sich über eine sinnvolle und stemmbare Investition in seinen Wohntraum freuen. Wir handeln als Bank ganz im Sinne der gemeinsamen Verantwortung.
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